세법에서 재산의 평가 기준을 정하고 있는 이유는 무엇일까? 세금을 내야 하는 사람이 본인의 유리한 방향으로 조정할 수 있기 때문에, 상속·증여재산을 평가할 때, 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가가 없다면 '유사 매매 사례 가액'을 적용하도록 하고 있다.
상속·증여재산 평가 '시가' 평가 원칙, 없다면 '유사 매매 사례 가액' 적용
상속·증여재산 시가에 따라 평가하는 것이 원칙
상속·증여재산은 시가가 있다면 시가로 평가한다. 증여 또는 상속할 때 재산의 가액은 증여 또는 상속일 현재의 시가(時價)로 평가하는 것이 원칙이다.
‘시가’란 증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액을 말한다.
- 증여일 경우: 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월 이내 기간, 매매·감정·수용·경매·공매 가격
- 상속일 경우: 사망일 전 6개월~사망일 후 6개월 이내 기간, 매매·감정·수용·경매·공매 가격
상속일 때에는 그 기간이 약간 다르다. 상속일, 즉 사망일 전 6개월부터 사망일 후 6개월까지의 기간 내에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액이 시가가 된다.
시가로 보는 이 기간을 ‘평가 기간’이라고 한다. 일단 증여와 상속의 평가 기간이 다르므로 각각 구분하여 염두에 두자.
그럼 매매·감정·수용·경매 또는 공매 가격이 무엇을 의미하는지 살펴보자.
매매가액이란?
평가 기간 내에 해당 재산 자체가 팔렸다면 그 가액을 말한다. 가령, 상속받은 부동산을 사망일로부터 6개월 이내 기간에 매도하는 매매계약서를 썼다면 그 금액이 매매가액이다.
다만, 특수관계인과의 거래로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외된다. (특수관계인: 배우자, 4촌 이내의 인척, 6촌 이내의 혈족, 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 혈족과 그 배우자 등)
감정가액이란?
둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액으로 한다. 단, 부동산의 기준시가가 10억 원 이하라면 감정평가기관 한 곳에서만 감정받아도 된다.
수용·경매·공매가액이란?
평가 기간 내에 수용(보상)이나 경매·공매 사실이 있으면 그 수용 가액·경매 가액 또는 공매가액도 시가로 본다.
상속·증여재산 시가 없다면 유사 매매 사례 가액으로
현금이나 상장주식을 상속·증여하면 시가를 구하기 쉽지만 부동산은 그렇지 않다. 가령 아파트를 증여할 때 해당 아파트의 매매 가격이나 감정평가를 받은 가액, 경매가액 등이 있어야 하는데 없는 경우가 대부분이다.
유사 매매 사례 가액
그래서 그 상속·증여 재산이 아니어도 범위를 넓혀 평가 기간 내에 유사한 재산의 매매·감정·수용·공매가액이 있다면 그 가액을 시가로 보며 이를 ‘유사 매매 사례 가액’이라고 한다.
재산 종류에 따라 유사 매매 사례 가액이 다르다. 그렇다면 어디까지가 상속·증여재산과 유사한 재산일까? 유사한 재산의 기준은 공동주택인 아파트와 그 외의 재산으로 나누어 알아둬야 한다.
- 아파트는 동일한 단지 내에 있으며, 전용면적의 차이가 5% 이내이고, 기준시가(공동주택 가격)의 차이가 5% 이내인 경우를 유사한 재산으로 본다.
- 아파트 외의 재산이라면 평가 기간 내에 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매 사례 가액이 있다면 해당 가액을 시가로 볼 수 있다.
보충적 평가방법
하지만 아파트 외의 재산은 현실적으로 유사한 가액을 찾기 어려운 경우가 대부분이다. 이럴 때는 보충적 평가방법을 주로 사용한다. 보충적 평가방법은 상속·증여 재산의 종류별로 다르게 규정하고 있다.
여기서는 상속·증여재산 평가에서 가장 많이 다루는 재산인 부동산을 중심으로 살펴보자.
토지, 건물, 오 피스텔 및 상업용 건물, 단독주택, 아파트 등 종류에 따른 보충적 평가방법은 다음과 같다. (공시 가격을 보충적 평가방법으로 쓴다)
• 토지
‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따른 개별공시지가로 한다.
• 건물
건물의 신축 가격, 구조, 용도, 위치, 신축 연도 등을 고려하여 매 년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 한다.
• 오피스텔 및 상업용 건물
수도권(서울·경기·인천), 5대 광역시, 세종특별자치시에 소재하는 오피스텔 및 3,000㎡ 또는 100호 이상인 상업용 건물의 기준시가는 매년 1회 국세청장이 고시한 가액으로 한다.
• 주택
단독주택은 시장, 군수, 구청장이 결정·공시한 개별단독주택 공시 가격, 아파트는 국토교통부 장관이 산정해 공시한 공동주택 공시 가격으로 한다.
• 수익형 부동산
상가건물같이 임대수입이 발생하는 수익형 부동산은 기준시가와 임대료 환산가액을 비교해 둘 중 큰 가액으로 평가된다. 임대료 환산가액이란 1년간의 임대료를 12% 이율로 나눈 가격을 임대 보증금과 합한 금액이다.
앞에서 상속이라면 평가 기준일 전후 6개월, 증여라면 평가 기준일 전 6개월과 평가 기준일 후 3개월 안의 매매 ·감정·수용·공매가액을 시가로 본다고 했다. 그렇다면 이 평가 기간 내에 어떤 날이 포함되어 있어야 시가로 인정될까?
흔히 잔금일이라고 생각하기 쉽지만, 매매라면 매매계약일, 감정평가라면 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일, 보상·경매·공매가액이 결정된 날이 포함되어야 한다.
즉, 아파트의 증여일 전 6개월 또는 후 3개월까지의 기간 동안 유사한 아파트가 매매 계약되었다면 그 가액이 시가로 볼 수 있는 유사 매매 사례 가액이다.
평가심의위원회 거쳐 시가로 인정되는 경우
마지막으로 예외적으로 평가 기간 외 기간이라도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수도 있다. 이때도 마찬가지로 기간의 제한이 있는데 증여와 상속이 약간 다르다.
증여는 앞으로는 증여일 전 2년 이내의 기간, 뒤로는 증여세 과세표준 신고 기한으로부터 6개월까지다. 상속은 사망일 전 2년 이내의 기간 또는 상속 세 과세표준 신고 기한으로부터 9개월까지의 기간이다.
이 기간 중에 매매 ·감정·수용·공매 가격이 있는 경우로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다.
글을 마치며
이상으로 상속·증여재산을 평가할 경우 시가로 평가하는 원칙, 시가가 없다면 유사 매매 사례 가액을 적용, 유사 매매 사례 가액도 없는 경우에는 보충적 평가 방법까지 알아보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 요약하며 마칩니다.
요약
- 상속 또는 증여일로부터 평가 기간을 확인한다.
- 해당 평가 기간에 해당 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 가격이 있는지 확인한다.
- 해당 재산의 매매가액 등이 없다면 유사 매매 사례 가액이 있는지 확인한다. 유사 매매 사례 가액을 찾기 힘든 경우 보충적 평가 방법을 사용한다.
- 평가 기간 외 기간에, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 매매·감정·수용·경매 또는 공매 가격이 있는지 확인한다.
댓글