오늘은 '부동산 상식, 전세권과 임대차의 차이점'에 관한 주제를 선정하였습니다. 해당 법률에 근거하여 서로 어떠한 차이점이 있는지 비교를 통해 확인하고, 법률상 구분 외에도 알면 도움이 될만한 내용으로 구성하였습니다.
부동산 상식, 전세권과 임대차의 차이점, 요약 비교 및 용어
'미등기 전세'란 무엇일까?
다른 사람의 집을 빌리는 데에는 크게 전세권자로서 빌리는 방법과 임차권자로서 빌리는 방법이 있습니다. 법률적인 용어로 전자는 ‘전세권 계약’, 후자는 ‘임대차 계약’이라고 합니다.
그런데 여기 주의할 점이 하나 있습니다.
집주인과 전세 계약을 했어도, 전세권 등기를 하지 않으면 민법에서 정한 전세권으로 인정되지 않는다는 점입니다. 통상적으로 이를 채권적 전세, 미등기 전세라고 합니다.
현실적으로 전세권 등기나 임대차 등기를 집주인이 꺼리다 보니, 전세 계약을 체결하더라도 전세권 설정등기를 하지 않고 거주하는 경우가 대부분입니다.
타 주택의 이용 형태 |
|||
| 1 | 전세 | 전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용 |
전세권 |
| 2 | 전세(미등기 전세) | 전세금을 주고, 등기하지 않고 다른 사람의 주택을 이용 |
임대차 |
| 3 | 월세(반전세) | 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용 |
임대차 |
| 4 | 사글세 | 임차 기간 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용 |
임대차 |
위 표와 같이, 미등기 전세는 월세를 주지 않는 임대차 계약과 같습니다.
미등기 전세는 전세권 계약이 아니므로 주의하시기 바랍니다.
본론으로 흔히 말하는 전세와 월세, 전세권과 임대차의 차이점 3가지에 대해 알아보겠습니다.
부동산 상식, 전세권과 임대차의 차이점
물권 vs 채권
전세권은 물권이고, 임대차는 채권입니다. 전세권은 민법의 '물권' 편에, 임대차는 민법의 '채권'편에 규정되어 있습니다.
민법 제303조(전세권의 내용)
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
물권 : 특정 물건을 직접 지배하고 그 물건에서 배타적으로 이익을 얻을 수 있는 권리
채권 : 특정인에 대해 계약에 기한 급부를 청구할 수 있는 권리
임의경매 vs 강제경매
전세 계약을 체결하고 전세권 설정등기를 하면 나중에 계약한 기간이 만료되어 집을 나왔을 때, 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 곧바로 전세권에 근거해 경매법원에 경매신청을 할 수 있습니다.
이 경우, 집이 경매로 매각되면 전세권자는 매각대금에서 후순위권리자 보다 우선적으로 전세금을 배당받을 수 있습니다.
임의경매
채권자 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행하는 경매
강제경매
실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권을 부여받아야만 경매 실시
다만 전세권자보다 먼저 선순위 권리를 취득하고 있는 다른 사람이 있다면, 그 다른 사람(선순위 권리자)에게 먼저 배당이 이루어지기 때문에 전세권자에게 배당되는 금액이 전세금보다 적을 수도 있습니다.
따라서 전세권 계약을 하기 전에 미리 부동산 등기부를 열람해서 선순위 권리자가 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
하지만 임대차는 곧바로 경매를 신청하는 단계까지 갈 수 없습니다. 민사법원에 ‘임대차보증금 반환 청구소송’을 통해서 판결문을 받아 집행권원을 취득한 후에야 강제경매를 신청할 수 있습니다.
우선변제권(O) vs 우선변제권(X)
민법의 전세권과 임대차 조항은 차이가 있습니다.
전세권에만 ‘그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다’고 되어 있습니다.
민법 제303조(전세권의 내용)
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
물권은 채권보다 우선합니다.
그래서 전세권 설정 등기된 부동산이 경매 처분되면, 전세권자는 일반 채권자보다 우선해서 경락대금에서 배당받을 수 있습니다.
물권의 순위는 등기된 순서대로 결정됩니다.
선순위 물권자는 후순위 물권자보다 우선해서 변제받을 수 있습니다.
하지만 사실 우리는 물권과 물권은 등기가 된 순서대로 순위가 결정된다는 걸 알고 있습니다.
보통 우리가 전세를 알아볼 때, 필수적으로 등기부등본을 발급받아 문제가 없는지 확인합니다.
만약, 1순위로 은행에 저당권이 설정되어 있는데, 시세에 비해 저당권 설정 금액이 많으면, 집주인에게 저당권을 말소시켜달라고 하거나 전세금을 줄이려고 합니다.
먼저 설정되어 있는 저당권이 전세권자가 될 나보다 우선한다는 것을 알기 때문입니다.
요약 비교 및 용어 설명
지금까지 알아본 내용을 간략히 요약하자면 다음 표와 같습니다.
위에서 설명드린 내용을 정리한 것입니다.
구분 |
전세권 | 임대차 |
집을 빌리는 방법, 형태 |
전세 계약▶전세권자 | 임대차 계약▶임차권자 |
관련법(성질) |
민법 제303조(물권) | 민법 제618조(채권) |
사용 대가의 지급 |
전세금 | 보증금 또는 월차임 지급 |
| 집주인이 전세금 또는 보증금을 돌려주지 않을 때 |
임의경매 | 임대차보증금 반환청구 ▶ 집행권원 취득 후 강제경매 |
| 우선변제권 있음 | 우선변제권 없음 |
집행권원
사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 법률상 집행력을 인정한 공문서, 집행권원은 강제집행을 하는 데 없어서는 안 되는 것
임대차보증금 반환청구
임대차 기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 제기하는 소송
마치며...
지금까지 '부동산 상식, 전세권과 임대차의 차이점'을 알아보았습니다.
어려운 점은 없으셨죠?
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
그럼 이만 글 마칩니다.
감사합니다.
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