경매받은 집, 세입자가 안 나갈 때 대처 방법

이번 포스팅은 '경매받은 집, 세입자 안 나갈 때 대처 방법'에 대한 주제를 다루어 보겠습니다. 세입자의 배당요구 확인, 명도 확인서, 부동산 점유이전금지 가처분 신청, 명도소송까지 전반적인 내용에 대해 알아보겠습니다.

1. 경매 입찰 전 세입자가 배당요구를 했는지 확인

부동산이 경매로 넘어가면 세입자, 부동산소유자와 채권·채무 관계가 있는 사람들이 배당요구를 하게 됩니다. 그리고 누군가 부동산을 낙찰받으면 경락인이 낸 낙찰대금을 배당순서대로 나누어 가지게 됩니다.

그런데 어떤 임차인은 저당권, 근저당권, 선순위 전세권, 담보가등기, 압류, 가압류 등 말소기준 권리보다 먼저 대항력을 취득했는데도 배당요구를 하지 않는 경우가 있습니다.

이런 경우 경락인이 임차인에게 보증금을 줘야 합니다. 바뀐 집주인에게 보증금을 받기 전까지, 세입자는 대항력이 있다고 하면서 당연히 나가지 않습니다.

입찰 신청서에 금액을 적을 때에는 낙찰받을 때 따로 임차인에게 줘야 할 보증금을 감안해서 입찰 금액을 써야 합니다.

임차인이 배당요구를 한 경우, 임차인은 경락인으로부터 명도 확인서를 받아야 배당금을 받을 수 있습니다.

임차인이 집을 비워주지도 않았는데 명도 확인서를 작성해 주면, 임차인이 배당만 받고 집을 비워주지 않을 가능성이 있기 때문에 임차인이 집을 비우는 것을 확인한 후에 명도 확인서를 작성해주어야 합니다.

말소기준 권리 이후의 후순위임차인(즉, 대항력이 없는 임차인)이 깜박하고 배당요구를 하지 않은 경우나 대항력이나 확정일자를 뒤늦게 받아 배당 요구를 했지만, 낸 보증금만큼의 돈을 배당받지 못하는 경우, 경락인은 임차인이 받지 못한 보증금을 줄 의무가 없습니다.

임차인도 돈을 회수하지 못했으니 집을 비워주는 데 비협조적일 수밖에 없습니다. 안타깝지만 임차인이 집을 비워주지 않으면 경락인은 법의 도움을 받을 수밖에 없습니다.

세입자가 나가지 않는다고 열쇠 수리공을 불러 문을 열고 들어갔다간 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있답니다. 나가지 않는 사람을 무력으로 나가게 해서도 안 되겠죠. 경매받은 집의 강제집행 절차는 오직 법원을 통한 절차를 거쳐야만 가능합니다.

강제집행이란, 사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 사람에게 국가의 권력으로 의무이행을 강제로 실현하는 것을 말합니다.

부동산 점유이전금지가처분
부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

법원에 ‘임차인을 내보내 주세요’라는 청구를 하기 전 부동산 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다. 현재 점유자에게 다른 사람에게 점유 이전을 못하게 하는 법원의 결정입니다.

점유 이전을 못하게 한다고요? 이상하지 않으세요? 왜 점유이전을 금지하려 할까요?

법원에 ‘제 아파트를 점유하고 있는 A를 나가라고 해주세요!’라는 결정을 받았는데, 그 사이 A가 경락인 몰래 B한테 집에서 살도록 해줬다고 가정해 보겠습니다. 그러면 현재 점유하고 있는 사람은 A가 아니라 B가 되므로 판결문을 B에게 사용할 수 없습니다.

판결문은 무용지물이 되고, 현재 점유하고 있는 ‘B’를 상대로 또 소송을 진행해야 합니다.

그러니 현재 점유자가 지금 상태를 유지하도록 조치해야 합니다. 점유이전금지가처분을 신청하고, 결정문이 나오면 이 결정문을 가지고 가처분의 집행을 신청합니다.

경매로 집을 낙찰받고 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청하면 법정에서 인도명령 결정을 내려줍니다. 6개월이 지나면 인도 소송을 제기합니다. 세입자가 인도명령을 송달받고도 나가지 않으면, 법원에 강제집행을 신청해야 합니다.

법원은 강제집행 신청 후, 통상 일주일 내에 부동산 인도 강제 집행 예고를 하고, 이후 강제집행에 들어갑니다. 강제집행 예고를 할 때에는 집행관과 낙찰자, 증인 두 명이 함께 집을 방문해서 열쇠 수리공을 불러 열쇠를 따고 들어가 잘 보이는 곳에 예고장을 붙입니다.

부동산 인도 강제 집행 신청이 있으니, 언제까지 자진해서 이행하고, 그렇지 않으면 예고 없이 강제로 집행되며, 그 비용을 부담하게 된다는 내용을 알리는 것입니다.

이런 예고장을 보고도 나가지 않으면 강제로 집행할 수밖에 없습니다. 집행관이 열쇠를 바꿔 달고 현관 앞에 이 집이 강제집행 되었고, 짐은 법원이 보관하니 찾아가라는 내용이 담긴 안내장을 붙입니다.

판결에 따른 이행을 하지 않아 부득이하게 강제집행까지 하게 되는 경우, 비용은 점유자가 부담하는 게 당연하지만, 점유자가 미리 납부할 리가 없겠죠? 법원이 나중에 받기로 하고 강제집행 절차를 할 리도 없습니다.

결국 강제집행 비용, 짐 보관 비용 등은 집행을 신청하는 사람이 미리 부담하기 때문에 짐을 빨리 찾아가지 않으면 보관료 부담이 커질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

소송 전에 원만한 합의를 이루는 것이 최선의 방법입니다.

이상으로 '경매받은 집, 세입자가 나가 않을 때 대처 방법'에 대해 알아보았습니다. 아래 목록의 글도 도움 될 만한 내용들로 구성되었습니다. 시간 나실 때 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 즐겁고 기분 좋은 하루 보내세요.